Posverdad inmobiliaria
En algunos artículos recientemente publicados, y también en ciertas posiciones políticas sostenidas sobre la base de dichos argumentos, se plantea que la principal causa del crecimiento sostenido de los precios de las viviendas tendría su origen en la imperfección del mercado inmobiliario y en la ‘especulación inmobiliaria’, la cual estaría decididamente influida por las rentabilidades sobrenormales que estaría obteniendo el sector inmobiliario. La rentabilidad de los proyectos no bajaría del 40%, y las tasas internas de retorno (TIR) serían en su mayoría superiores al 50%.
La especulación inmobiliaria estaría generando una crisis de acceso a la vivienda, situación por la cual el Estado tendría que regular los precios de los arriendos, o bien fijar niveles máximos de rentabilidad para los proyectos inmobiliarios con el objeto de que más chilenos puedan acceder a la vivienda. Es indudable que el debate sobre la ciudad se enriquece gracias a la diversidad de opiniones. Todos los puntos de vista son bienvenidos. Sin embargo, siempre hay límites. Simplificar de modo interesado la discusión, reduciendo el problema del aumento de los precios de las viviendas a supuestas rentabilidades excesivas por parte de la industria inmobiliaria es una distorsión deliberada de la realidad que busca modelar la opinión pública para influir en la agenda nacional de vivienda.
Es decir, es una posverdad que le hace mal a la política pública del sector. Cuando se analizan los resultados de las ocho compañías abiertas en bolsa del sector inmobiliario y construcción (Socovesa, Paz, Moller, Salfacorp, Besalco, Ingevec y otras más) entre los años 2010 y 2018, se puede concluir que el ROE, es decir, el indicador que mide la rentabilidad que obtienen los accionistas de los fondos invertidos en la sociedad, alcanza un promedio del 9,5%. Esta rentabilidad se ajusta tanto al gran número y alta diversidad de operadores —entre grandes, medianos y chicos— que tiene la industria producto de sus bajas barreras de entrada, como así también a los niveles de riesgo que tiene una industria que reúne a operadores que desarrollan viviendas residenciales y también a los constructores de obras civiles.
Por otra parte, a juicio de la ADI, el crecimiento sostenido del precio de las viviendas no se debe a la así llamada especulación inmobiliaria y mucho menos —como acabamos de demostrar— a las supuestas rentabilidades excesivas. El mayor precio de las viviendas tiene fundamentos económicos sólidos: mejoras posterremoto, cambios tributarios como el IVA a la construcción y el impuesto a la renta, la nueva ley de aportes al espacio público y el crecimiento del precio de la mano de obra experimentado entre 2012 y 2013, son solo algunos de ellos.
Ahora bien, el fundamento más relevante, y que según el Banco Central explica cuando menos el 60% del aumento del precio de las viviendas, tiene su origen en el crecimiento sostenido del precio del suelo producto del desequilibrio estructural que existe entre la oferta y la demanda por viviendas bien localizadas, idealmente cercanas al centro de la ciudad. Para terminar, cuando nos vamos al mundo de las propuestas y soluciones, la fijación de precios y rentabilidades para los proyectos inmobiliarios tampoco parece ser una buena idea para dar mayor estabilidad a los precios.
A nuestro juicio, la mejor propuesta para evitar que las clases medias y bajas sean nuevamente expulsadas hacia la periferia pobre de la ciudad va en línea con lo que hemos planteado hace ya varios años, esto es, propiciar normativamente un proceso de densificación equilibrada, con y sin integración social, en zonas con buen acceso a infraestructura y servicios urbanos. En términos estructurales, solo la generación de un nuevo equilibrio entre oferta y demanda por viviendas céntricas en altura ayudará a estabilizar los precios.