La Era Urbana y la ciudad equilibrada

Las ciudades chilenas deben continuar con su proceso de densificación pero debemos asegurar que esto se haga de un modo equilibrado.

Una Visión de la ADI

Compartimos el desafío que el desarrollo de las ciudades es fundamental para la calidad de vida de sus habitantes y que esto requiere de un progreso urbano centrado en el bienestar de la comunidad. Desde la ADI queremos armonizar proactivamente este desafío con el desarrollo sostenible de una industria responsable. Por esto, proponemos una agenda de trabajo público-privada con el objeto de colaborar en el debate de políticas que aborden el futuro de nuestras ciudades, ayudándolas a enfrentar sus principales desafíos en el mediano y largo plazo.

Desafío 1, Normativa y Ordenamiento Territorial: por una Densificación Equilibrada.

El desarrollo de nuestras ciudades está fuertemente determinado por una legislación y normativa urbana que se ha ido construyendo durante los últimos 40 años. Lamentablemente este marco regulatorio presenta una serie de restricciones que han quedado a la luz últimamente (por ej. caso “guetos verticales”), mostrando su descoordinación, limitaciones y rigidez.

Junto a esto, se observa cómo los Planos Reguladores comunales e intercomunales carecen de validez social, pese a la importancia que tienen en la calidad de vida de nuestros barrios y ciudades.

Esto evidencia la necesidad de avanzar hacia un sistema normativo más actualizado y coherente, que genere mecanismos para integrar los proyectos inmobiliarios en sus entornos y comunidades. La ADI quiere colaborar decididamente en este desafío. Los procesos de densifcación que enfrentamos tensionan la vida social en nuestras comunas, frente a los cuales reglas de ordenamiento claras y conocidas por todos, ayudarán a la construcción colectiva de entornos más equilibrados.

Leyes tales como la que establece un Sistema de Aportes al Espacio Público (Ley N° 20.958) deben basarse en principios de universalidad, predictibilidad y proporcionalidad de las mitigaciones inmobiliarias, los cuales han sido promovidos históricamente por esta asociación. La correcta redacción de este marco legal y su reglamento, pueden ser el comienzo de un nuevo enfoque en el ordenamiento territorial de nuestras ciudades, el cual logre que cada nuevo proyecto aporte al sistema urbano de una manera justa y pertinente, velando siempre por reducir los espacios de discrecionalidad y acotar los tiempos y procesos involucrados con el fn de evitar sobrecostos que se transferan a los futuros propietarios.

El congelamiento de la ciudad genera la expulsión de la clase media y la elitización de la ciudad producto de las alzas desmedidas en los precios de las viviendas.

Otra iniciativa importante es la integración de los planes de transporte metropolitanos con programas urbanos que permitan maximizar los beneficios de la accesibilidad, incentivando el desarrollo y acceso a buenas localizaciones para un número importante de población urbana en las cercanías de estaciones de Metro y otros nodos de transporte.

Entendemos que la tendencia a congelar el territorio urbano y castigar las alturas y densidades de los nuevos desarrollos es una respuesta de la sociedad civil y organismos públicos a la falta de planificación y ordenamiento apropiado. Pero si no implementamos pronto mecanismos que nos permitan el desarrollo armónico de nuestras ciudades, generaremos costos sociales y económicos tan importantes como la expulsión de la gran clase media y la consecuente elitización de la ciudad producto de las alzas desmedidas en los precios de las viviendas.

Como industria inmobiliaria, aportaremos en esta dimensión buscando generar un marco de autorregulación que evite malinterpretaciones del sistema normativo y apegándose al espíritu de la ley, asegurando un desarrollo urbano equilibrado que permita a los habitantes urbanos acceder a los beneficios de la ciudad sin afectar negativamente a los vecinos de estos desarrollos. A su vez, las empresas deberán velar por la sostenibilidad de los proyectos y los barrios donde se inserten, preocupados por su sustentabilidad en el largo plazo.

Desafío 2, Gobernanza Urbana: por una Gestión Integrada

La ciudad es un espacio dinámico altamente complejo que requiere de una adecuada planificación, y a su vez, de una administración estratégica que involucre la colaboración de múltiples actores en su desarrollo.

Además, la densificación de nuestras comunas y la creciente participación ciudadana genera gobiernos locales altamente demandados con limitada capacidad de decisión y ejecución, junto a actores sociales cada vez más empoderados que representan distintas y legítimas demandas.

Para equilibrar estas dinámicas urbanas es fundamental que avancemos en un marco normativo e institucional que dote a nuestras ciudades de una capacidad real para gobernarse. Organismos internacionales como la OCDE han evidenciado que la elección de acuerdos gubernamentales presentan “consecuencias importantes para el desempeño económico, el bienestar de los ciudadanos, y de los resultados ambientales en las áreas metropolitanas”.

Especial relevancia toman iniciativas como el proyecto de Ley de Elección de Intendentes (Ley N° 20.990) y la propuesta del Concejo Nacional de Desarrollo Urbano que busca fusionar y regionalizar varias funciones ministeriales. Ambas iniciativas redefinirán la manera de gobernar nuestras ciudades, las cuales requerirán sostener un diálogo activo con los distintos actores interesados.

Es necesario avanzar en un nuevo marco normativo e institucional que dote a nuestras ciudades de una real capacidad para gobernarse.

En esta línea, resulta particularmente interesante el modelo de trabajo implementado para la Estrategia Santiago Humano y Resiliente de la Intendencia Metropolitana, el cual define planes, programas y parámetros objetivos para el desarrollo de nuestra capital, en base a la comparación y vinculación con 100 gobiernos urbanos del mundo.

Si avanzamos en la implementación de nuevos gobiernos urbanos integrados en las 3 principales áreas metropolitanas de Chile (Gran Santiago, Gran Valparaíso y Gran Concepción) estaremos potenciando la calidad de vida de más de 8 millones de chilenos. Una mayor y estrecha colaboración público-privada parece fundamental para llevar esto adelante, con el fin de generar más confianza entre los distintos actores y construir en conjunto ciudades capaces de tomar las decisiones correctas de cara a grandes desafíos.

Desafío 3, Mercado Financiero: por un Mercado Transparente

El mercado inmobiliario internacional aún sufre las secuelas de la crisis Subprime, la cual dejó una serie de actores dañados y con una mayor exigencia de transparencia. Esto ha generado la implementación de ciertas políticas internacionales más restrictivas tanto desde las entidades financieras como de organismos internacionales

Trabajar por una cartera inmobiliaria sana y por un mercado fnanciero informado y competitivo, es fundamental para apoyar el acceso a viviendas de gran parte de nuestra población. Por ello, los mercados más desarrollados están implementando políticas de mayor transparencia en base a información tanto pública como privada, la cual requiere ser validada por los distintos actores del mercado, velando por su pertinencia y difusión.

Nuestro mercado local es aún inmaduro en la generación de esta información y estándares, pero debemos seguir avanzando en conjunto, apoyando la educación financiera de nuestros clientes, socios y del mercado en general. Para ello es importante la coordinación de las entidades financieras, compañías de seguro, bancos y autoridades sectoriales, con el fin de avanzar en la construcción de un mercado de financiamiento sólido y accesible a todos.

Trabajar por un mercado financiero informado y competitivo es fundamental para apoyar el acceso a la vivienda de gran parte de nuestra población.

Asimismo, la asimetría de información entre los desarrolladores y sus clientes y vecinos exige a la industria inmobiliaria actuar de una manera proactiva en la comunicación y previsión de los impactos tanto positivos como negativos de cada proyecto en su entorno, velando por que los distintos actores involucrados puedan tomar las mejores decisiones en base a la mejor información disponible.

Desafío 4, Participación Ciudadana: por un Diálogo Abierto

La participación activa de los distintos actores interesados en el desarrollo urbano fortalece la sustentabilidad de nuestras ciudades y sus comunidades. Creemos que nuestro marco regulatorio debe fomentar la participación ciudadana, mediante la creación de espacios de diálogo abierto y anticipatorio entre los distintos actores, los cuales coordinen los variados intereses de un modo vinculante y responsable.

Necesitamos considerar a todos los grupos de interés y comunidades que se ven impactadas por el quehacer inmobiliario, recogiendo la necesidad de la ciudadanía por participar en el desarrollo de su ciudad y evitando escenarios desconocidos o impuestos ya sea desde el estado o desde el sector privado.

La participación debe cruzar las distintas escalas de desarrollo, desde la visión colectiva de nuestras ciudades, hasta la protección de los atributos barriales y patrimoniales. Chile ha desarrollado en los últimos años interesantes modelos de gobiernos urbanos participativos, tales como los Planes de Reconstrucción Estratégicos Sustentables (PRES) en las ciudades del Maule del 2010 y el Plan CREO Antofagasta. Estas iniciativas deben ser evaluadas y replicadas, profundizando su institucionalidad y promoviendo buenas prácticas entre los distintos interesados.

Se debe fomentar la participación ciudadana. Nuestros proyectos deben considerar a todos los grupos de interés y comunidades que se ven impactadas por el quehacer inmobiliario.

Liderar una industria inmobiliaria sustentable

La industria inmobiliaria chilena es amplia y compleja. Se estima que existen cerca de 1000 sociedades inmobiliarias operando en nuestro país, lo cual genera un mercado atomizado y disperso. Desde la ADI queremos liderar el desarrollo de una industria responsable y sostenible. Este documento es un primer paso en esa dirección.

Queremos marcar una diferencia en el debate con un rol proactivo y propositivo, construyendo en conjunto una visión de largo plazo más allá del negocio proyecto a proyecto, que se haga cargo de los desafíos de nuestras ciudades y velando siempre por mejorar la calidad de vida de nuestros clientes y vecinos.

La ADI invita a todos los actores a sumarse a esta visión, compartiendo el aprendizaje y las buenas prácticas, aportando desde nuestro expertise y capacidades, para generar nuevos estándares internos y mejores marcos regulatorios, que permitan la consolidación de una industria inmobiliaria más consciente y sustentable.